猝不及防，赤湾砸盘！
再次见证深圳的新盘给出了骨折价。
并且还是位于南山区的赤湾位置，并非深圳的外围冷门地段。
南山卖出了沙井价
出乎意料，赤湾也要卖“5字头”。
这几天，位于南山赤湾的开云府，一口气推出5套特价房，朋友圈几乎刷了屏——
（来源：朋友圈）
具体的户型位置都给出了指引，4套123.73平，1套202.32平，总价在678万—1113万之间。
（来源：朋友圈）
这，，，还要什么自行车？
要知道，开云府开盘当年，须验资300万才能看房，正式开盘备案均价约89049元/㎡。
而这5套房源，原备案单价分别为9.5万元/平，9.5万元/平，9.5万元/平，9.6万元/平，7.685万元/平，几乎是六到七折。
更要知道，连宝安区域的沙井、福永范围的新房价格现在都横在4万-5.5万/平的水平，即便是二手房，也同样如此。
比如这个月获批预售的鸿荣源珈誉玖玺（10栋），207套75~94平简装住宅，备案均价约52028元/㎡，单价区间约49795—55425元/㎡，总价区间约379万~522万。
再比如去年12月入市的怀德城德懿府，408套95~201平精装住宅，备案均价约53058元/㎡，单价区间约45571—74766元/㎡，总价区间约433万~1503万。
而宝安沙井片区的典型小区博林君瑞二手房成交价格也还挺在4万—4.5万/平的水平。
（来源：中介平台）
而这样的价格，可以说回到了10年前。
2015年12月位于赤湾的前海丹华开盘，128.68平及129.16平的户型备案单价为50506—62593元/㎡。
（来源：深圳市商品房预售价格备案）
而前海丹华200平以上的户型，面积为219.55—220.74平，备案单价区间在61218—71372.99元/㎡。
（来源：深圳市商品房预售价格备案）
这无疑给整个赤湾片区的新房，扔出了一枚深水炸弹。
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折价的背后
那么，到底是什么原因，项目不得不通过骨折的方式卖房？
正常来说，深圳的新房项目，即便出现打折，也很少会一下给出这么大的优惠力度。
而价格一旦撕开了口，无论是片区的竞品，还是项目自身，接下来都比较难踩得住刹车。
更何况开云府是赤湾具有代表性的综合项目，承担着周边大型综合商业的功能，是周边的地标性建筑。
首先，项目的销售表现不尽如人意。
根据深圳房地产信息平台显示，开云府（备案名：赤湾汇广场）2023年10月7日获批预售，413套住宅，备案均价约89049元/㎡，总价区间约979万~1亿1516万。
但销售近一年半的时间，仅卖11套住宅，这11套房源其中还有1套是已签认购书的状态。
这样的去化比例，已经不仅仅是市场收缩影响了顺销节奏可以解释得过去的了。
真正导致项目出现销售困难，项目的本身。
开云府所在的位置，位于南山赤湾南山区郑和二路与德天街交叉口处，已经是现楼状态，从外立面可以看到，已经装修完毕。
（开云府实拍）
虽然整个项目未来会成为赤湾的地标，但项目用地产权只有50年，当初和商业用地一起审批通过，如今只剩31年。
产权年限方面就和市场上70年产权的同类产品有所差距。
更重要的是，项目设计的户型与市场的主流户型以及需求出现了错配。
正常来说，市面上的主流产品，120平以上的户型，会设计成三房或者四房。
但开云府的129平户型设计格局只有两房，为主卧带衣帽间+次卧的布局。
（开云府户型图）
对于正常的改善性家庭，则有可能出现房间需求满足不了的情况。
而这样的设计布局，真正的原因是项目的使用率低。
开云府的得房率约为68%～70%，但深圳的新房主流得房率在75%～85%，建筑设计新规后，新房的得房率也进一步增加。
其次，开云府背后的南山控股集团，对项目销售业绩进行了承诺。
开云府（备案名：赤湾汇广场）的开发企业为深圳市海城锦实业发展有限公司，背后是南山控股和南山开发。
在南山控股公布的2023年年度报告显示，南山控股对赤湾汇广场的权益占比为51.02%，预计总投资金额70亿元，2023年8月14日为深圳市海城锦实业发展有限公司担保了20.408亿元，为期8年。
（南山控股2023年年度报告）
且南山控股的控股股东中国南山集团对开云府（备案名：赤湾汇广场）的业绩进行了承诺，承诺2021年—2024年预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的累计税后净利润仍为7.053亿元，未能实现的部分则由中国南山开发（集团）股份有限公司以现金方式支付补偿。
（南山控股2023年年度报告）
但如今，面对这样的市场竞争，公司利润也受到影响，也就不得不进行促销。
今年1月，南山控股发布2024 年度业绩预告，公司由盈利转为亏损。
预告内容显示归属于上市公司股东的净利润，预计亏损13.8亿元至18.9亿元，原因为公司降价去库存回笼资金导致利润下滑，且部分项目出现减值迹象，计提了存货跌价准备。
（南山控股2024年度业绩预告）
所以在项目销售不畅的情况下，以价换量一切都有迹可循。
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