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一线城市放出优质地块,“地王”频频出现,2025年的房价稳了吗
2025-03-04 09:10

“目前只有杭州是个特立独行的存在,可能也仅限于杭州有高比例民企拿地了。”

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文 / 巴九灵

“地王”卷土重来。

2月25日,上海静安区一宗土地卖出约16.23万元/㎡的高价,不到半年时间,刷新了去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡的纪录。

再往前,则是2016年的10.03万元/㎡的纪录,这是全国单价地王纪录的“三连刷”。

同一日,杭州上城区一宗土地经110轮竞拍,拍出约50682.49元/㎡的价格,溢价率72.48%,位居杭州有史以来单价第三高。

往前倒一个月,拱墅区一宗土地价格为64834元/㎡,位居杭州新地王,而第二名的出现也只不过是在去年的10月。

非一线、强二线城市也在悄悄刷新纪录。比如,2月26日,天津一宗土地拍出43449元/㎡的价格,创2018年以来新高。

当地王们重出江湖,将带来什么样的房地产复苏信号?

不少人可能没想到,是杭州、上海这两个华东城市充当了开年土地市场的急先锋。

而要当急先锋,关键在于“舍得”。

多位受访者透露:这段时间杭州、上海释放出了极为优质的城市地块。

用财经评论员刘晓博的话来说:“拿出的一般是压箱底的好地块,位置好、周边配套成熟、在公认的好片区,有些还有比较好的学位,容积率一般也比较低。”

举例来说,杭州新地王位于杭州市中心湖墅单元,未来很有可能打造成杭州的高端住宅地标,因此房企争抢激烈在情理之中。

上海的情况类似,新地王位于上海静安寺商圈核心位置,位于静安寺西侧的南京西路,周边临近久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等高端商业体,未来要建设风貌别墅(结合历史遗迹与现代设计的高端住宅)。

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上海南京西路商圈街景

58安居客研究院院长张波认为:“如果北京的二环内、上海的小陆家嘴、广州天河珠江新城有地块拿出,创造出新地王也很正常,只是不少一二线城市的核心区域土地供给十分有限。”

一般来说,在土地供给上更多配给优质地块,有利于提升溢价率水平,提升房企拿地信心。

可以发现,广州、深圳、北京等核心城市的优质土地供应暂时落在了杭州、上海之后。

比如,北京拿出的地块还集中在昌平、顺义、石景山区等边缘区县;深圳龙岗、广州海珠、南沙区的交易地块单价均在两三万元,不够亮眼。

相较去年,差距明显。

去年9月,广州天河区出现成交价66957元/㎡的新地王,为广州土拍单价第二高的地块;12月,深圳南山区地块拍出70387元/㎡高价,总价185.12亿元,成交单价位列第二高,并刷新深圳土拍总价纪录,为2024年全国最贵“地王”;去年11月,北京朝阳区同样拍出了新晋“总价地王”。

刘晓博认为,其他大城市暂时没有出现这种超高单价的地块,跟很多因素有关。“比如有些城市在产生‘地王’这件事上比较慎重,甚至担心出现新‘地王’。”

“在深圳,由于城市容积率高,商品房容积率很少低于4倍,根本拿不出杭州、上海那样低容积率的地块。”

民企参与度也是关键。张波表示:“民企在一二线土地市场上拿地份额不断减少是趋势,目前只有杭州是个特立独行的存在,可能也仅限于杭州有高比例民企拿地了。”而去年10月的杭州土拍单价第二名,便由民企(绿城)创造。

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杭州一在建楼盘和未开发的土地

杭州、上海土地市场风头正劲,那么,它与核心城市楼市复苏,乃至全国楼市的关系怎么样?

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王晓东

音频节目“房产局内人”主理人

当前楼市跟土拍市场,有一定的关系。

现在的土拍跟过去土拍不一样,没有了“7090”政策(套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上)的限制。所以,开发商的发挥空间很大,可以做差异化的产品,比如改善型豪宅,卖更高价格。所以,就算房价有一定跌幅,开发商依旧能赚钱。

当前楼市跟土拍市场,有一定关系。12月,上海成交量接近3万套,说明现在买房子的信心还是有的。深圳、成都,连续几个月房价环比上涨,确实也给了很多开发商信心。一些央企国企,有一手政策信息资源,他们最灵敏,敢于拿地、竞拍,也给了市场信心。

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白小姐

“白袍翁”公众号联合创始人、上海楼市意见领袖

国家是有计划地让核心地段土地价格拔高做标杆。

上海这样的一线城市新楼盘入市价格并没有因为“地王”的出现而整体拉高均价,甚至部分郊区地块价格还下调了。所以在整盘可控的前提下,国家是有计划地让核心地段土地价格拔高做标杆,这样无论对于留住个人资金和机构资本都有好处。

我个人觉得,除了一线城市外,近几年经济下滑的一些老牌重镇也许到了可以抄底的时候了,因为从2020年开始,对杭州成都等新兴城市的热捧,已经让这些城市的产业超负荷投资,此时进入的时机也已经偏晚。不如在老牌城市寻找楼市复苏的抄底契机,南京天津这些地方,也许还有生机。

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刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”主理人

一场健康的土拍,应该国企、民企各占一半。

目前拿地的主力仍然是国资,大城市是央企、当地国企,一般都是真正开发房地产的;三四线城市的土地,主要卖给了城投公司,这些城投公司很多没有开发房地产的经验,只是用来承接土地、实现土地融资,解决地方政府性基金收入缺口的。将来有了专项债,再由政府回购,未必会真正开发。

随着一线城市、强二线城市核心区楼市回暖,会有更多外资、民企拿地,进行真正的市场化开发。目前民企拿地热情还不太高,他们仍然受制于资产负债表衰退,当务之急是回笼资金、降低债务负担。只有个别财务状况好的民企在拿地。

一场健康的土拍,应该有8到10家企业积极参与,其中国企、民企各占一半,都是真正开发房地产的,而不是充数的城投公司。

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阳光

阳光城市论坛主编

健康的土拍市场一定“分化”。

核心城市土地市场的分化的确是长期趋势,因为最终与城市发展(包括产业与城市宜居度)、城市品牌与软实力、辐射度等因素相关,当下的城市竞争与发展,我看好国内这些城市:一线城市(上海、北京、深圳),二线城市(杭州、成都、合肥、南京),这些城市要么产业经济把握住了当下趋势,要么城市新兴科技出色,要么城市建设出色,要么城市软实力出色、吸引力强,要么房产“质价比”高。

一个喜闻乐见的健康的土拍市场一定也是“分化”的,有的城市土拍热火朝天,有的城市土拍冷冷清清,在城市内部,有的地块有房企争相抢夺,有的地块无人问津,这种丰富的表现才是“健康程度”的体现之一,因为一城一地一价值,不可能鸡犬升天,也不可能都很沉寂。因此,“参差感与分化”是合理的。

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王晓东

音频节目“房产局内人”主理人

最有效的政策:收储与城中村改造。

1.收购土地和商品房,解决库存问题。比如,近期黄奇帆提出了10万亿级别的政府债券去直接下场去库存;据中指研究院,截至2月22日,广东多个城市公示的首批拟用专项债收购土地项目超220宗,拟收购价格合计超430亿元。

2.加大力度拆迁、城中村改造,解决需求不足问题。比如,去年说新增实施100万套城中村和危旧房改造,今年应该继续加大拆迁力度。

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城中村改造项目

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刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”主理人

全面取消限购,包括上海、深圳的核心区。

我觉得除了北京四环内可以保留一点限购门槛,其他城市都应该全面取消限购,包括上海、深圳的核心区。首套房首付比例还可以从15%下降到10%,继续降低房贷利率、公积金贷款利率。彻底取消对新房的限价。

另外,银行对开发商的贷款支持,力度可以加大,实际操作中很多银行依然比较谨慎。

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阳光

阳光城市论坛主编

因城施策。

指望大水漫灌的金融普惠不现实,指望纯粹金融输血不现实,主要还是要看房地产本身的造血能力是否能恢复。

简单地说,有三个因素:第一个来源于楼市持续复苏带来现金流,第一个来源于金融系统的普遍而广泛的支持,第三就是市场传导的信心。

推动楼市复苏的做法在于每个城市因城施策,比如适当调整土地出让的节奏与成交量,从供给端促进平衡,比如加大购房消费的补贴、降低购房者购房的成本等,比如城市成立集合多部门的房地产专项管委会(统一协调该城市的地产相关政策和导向,从而形成合力,而不是不同部门不同的导向),比如提高城市宜居度的举措(城建水平、精细化管理水平),比如推出激发城市活力和促进民营经济的系统性措施等。

本篇作者 | 林波 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG

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