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宝安今日成交价,沪牌今日成交价
2023-04-06 12:43

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南方+ 冯少文 制图

时至2023年2月8日,深圳二手房成交参考价发布2周年。

过去的2年,深圳楼市更趋于理性:成交量平稳、成交价接近参考价。业内观点认为,深圳市二手房参考价政策的发布后,一方面,该政策可以让购房者对房价有更清晰的认识,避免因信息不对称而产生的房价欺诈。同时,政策的出台还可以稳定房价,避免房价过快上涨,控制房价波动。

由此来看,深圳二手房成交参考价作为组合拳之一的楼市新政,落实中央“房住不炒”精神,有效抑制“深房理”模式等炒作楼市,为楼市平稳健康发展奠定了坚实基础。

当年不等于市场价,如今真成了成交价

数据表明,参考价政策出台2年来,成交房源中已有超8成是以接近参考价交易的。

乐有家数据显示,二手房成交参考价政策出台当月,深圳约有4%房源以低于成交参考价成交,9%房源接近成交参考价成交(成交价与成交参考价偏差值10%以内);政策出台1年后,深圳约有10%房源以低于成交参考价成交,近半房源接近参考价成交;政策出台2年后,深圳约有40%左右房源以低于成交参考价成交,超8成房源接近参考价成交,成交参考价成为买卖双方出价的重要参考。

深圳二手房参考价2周年观察①|“参考价”变“成交价”,投资买家退场

图片来源乐有家 南方+ 冯少文 制图

同时,议价空间也在加大,乐有家表示,参考价政策出台半年内,市场议价率仅为3%-5%左右;政策实行半年后,议价率不断攀升,逐步升至10%,此后1年内多在8%-11%左右范围浮动,并逐步趋稳。

另从国家统计局披露的价格数据来看,二手房成交参考价政策发布后,深圳二手住宅价格整体呈现稳定,其中,环比价格变动区别维持在-1%至+1.7%之间(含);同比价格方面,则由上涨到逐步回归至上一年的价格水平,价格变化幅度维持在从-3.7%至+16%之间。

深圳二手房参考价2周年观察①|“参考价”变“成交价”,投资买家退场

南方+ 冯少文 制图

中原地产则指出,目前深圳各区多数楼盘成交价已经接近甚至低于参考价,2022年东部区域价格接近参考价的优势减弱,跌幅较西部也更为明显。

投资买家退场,房住不炒成真

由于二手房参考价政策改变了市场预期,加上深圳商业银行采用深圳发布的二手房成交参考价发放贷款,因此,参考价政策一定程度上抑制投资交易,让住房回归房住不炒。

南方日报、南方+据深圳市住建局数据统计表明,二手房成交参考价发布的两年间,月平均交易量低于2400套,其中2022年的12个月平均交易量仅1800套,整体趋势呈现递减。深圳市房地产中介协会表示,随着参考价政策的持续发力,原本南山、宝安等楼市热点区域受到政策影响交易回调的力度较大,交易热度相比参考价政策发布前均有不同程度的下滑。

深圳二手房参考价2周年观察①|“参考价”变“成交价”,投资买家退场

南方+ 冯少文 制图

此外,另一组值得留意的数据是,以存量房为主的深圳,或受参考价政策影响,二手住宅交易量少于一手住宅。这在过去的10年中都是非常罕见的。美联物业表示,从历年深圳一、二手住宅成交占比情况来看,二手房成交量占比在7成左右,新房成交占比占3成左右。不过,自2021年年初深圳出台二手房参考价以来,二手房成交占主导的局面被打破,新房成交量赶超一手。2022年新房成交量占比高达61%,而二手房占比仅为39%,是一个非常态化市场表现。

深圳二手房参考价2周年观察①|“参考价”变“成交价”,投资买家退场

图片来源美联物业 南方+ 冯少文 制图

美联物业指出,2022年深圳二手房参考价依旧在发挥其威力,且楼市调控未见松动,加之新房供应以限价房为主,二手房市场进一步承压,成交量创新低。

乐有家则认为,市场投资需求大幅减少,市场以刚需和改善需求为主,且改善需求明显增加,房产逐步回归居住属性。

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深圳二手房参考价2周年观察①|“参考价”变“成交价”,投资买家退场

【作者】

大湾区楼市观察

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