作为成都楼市的“话题王”区域，从去年开始，关于“天新到底会不会凉？”争议声一直不断，有看好的，有唱衰的。各方争执不下，谁也说服不了谁。

不过，随着近日《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称规划）草案终于公示。

那些担心天府新区未来发展方向的小伙伴，心里的石头或许可以落地了。

小妹通过研判《规划》原文发现，从交通布局、人口规划多个方面对未来10年天府新区的发展指明了方向。最重要的是，从最新规划的战略定位来看，天府新区直管区成都未来城市新中心的战略定位并没有改变。

/图源《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示

此外，这个《条例》草案都提到哪些重点内容？释放了什么信号？又会利好哪些板块？

往下拉！来看小妹给大家划出来的重点！

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成都未来城市新中心

在这次的《规划》中，官方通过三个战略定位，表明天府新区的城市地位，其中成都未来城市新中心被排在首位。

此外，天府新区按照规划还将努力打造成渝地区双城经济圈创新极核和开放门户以及国家级新区高质量发展样板和中国式现代化公园城市先行区。

接下来的发展中，官方给出了更具体的战略目标，能级之高，让人侧目。

到2025年，天府新区公园城市形态初步建立，科技创新策源功能加快跃升，战略新兴产业集群国际竞争力显著增强，内陆开放经济高地能级跃升，综合实力在国家级新区中提档升位，增长极发展引领示范作用初步显现。

/图源《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示

而到2035年，天府新区的综合实力进入国家级新区前列，“一带一路”和长江经济带重要节点作用凸显，成为中国式现代化公园城市先行区和国家级新区高质量发展样板。

看到这儿，相信关于“天新到底会不会凉？”这个争议，应该可以停止了。

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3大板块纳入总部商务区

小妹注意到，此次在天府新区的规划里，天府总部商务区的范围明显扩大了很多。

/图源《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示

在以前的规划中，天府总部商务区面积约50.3平方公里，核心起步区面积8.48平方公里，主要以天东、天西板块为主。

/原总部商务区大致范围

而现在，则是把麓湖湖区及公园区、锦江生态带和天府前湾一起，放进了总部商务区的版图，算上之前的天东、天西板块，当然从视角上看，扩大了很多。

同时，区域量级也在提升。

现在的天府总部商务区是以加快形成中西部区域能级最高、功能最优、环境最美的总部经济聚集区为目标，是一个面对世界、面对全国的区域。

可以想象，围绕这一目标的实现，天东、天西、麓湖湖区及公园区、锦江生态带、天府前湾等区域无论是规划的顶层设计还是具体落地的城市生产、生活配套，都将是整个成都最先进的。

而与早期被纳入版图的天东、天西板块相比，麓湖湖区及公园区、锦江生态带和天府前湾是最新最值得期待的区域。

○麓湖湖区及公园区

这里是天府新区发展起步最早的区域之一，近年来商业、教育、公园、文化等配套都在陆续兑现。新规划出炉之后，这里还会朝着一座功能完整、配套齐全的“城市”为目标继续进化。相应地，板块价值也会持续提升。

○锦江生态带

被誉为“天府新区首熟区”的锦江生态带，在天府新区兑现大环境下，可谓发展迅速，已经形成了天府新区唯一已成熟的纯粹居住区域。值得注意的是，在限价的背景下，锦江生态带一二手房的房价差越来越大，二手房最高有挂5万/平方米（虽可能有价无市），新房最低1.4万/平方米，入住的性价比非常高。

○天府前湾

今年大年初一，小妹从遵蓉高速一路南下，天府前湾密密麻麻的楼盘看得我头皮发麻。从感受来说，至少有两点值得注意：

第一， 说明板块建设动静大；

第二， 天府前湾目前供应充足，性价比是板块置业的优势之一。

作为天府新区发展较晚的区域，天府前湾的后劲足，此次被纳入总部商务区范围，天府前湾迎来重磅利好，眼下板块内还有部分高性价比项目，是买入的好时机。

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这几个地方重点发展

去年以来，网上流传“天新又要变农田”的说法，等到《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示，打开一看，里面真的有规划农业区域！

/图源网络

当然不是只有农业，更不用揪着“农产品生产区”这几个字不放，上面已经说过了，天新不会凉。

搞主题功能分区，是为了“底线管控，构筑永续发展的国土空间格局”。天府新区直管区依照主题功能划分为了农产品生产区、城镇重点发展区、城镇优化提升区。有趣的是，对照现有楼盘、已出让宗地的分布，就会发现农产品生产区那边，并没有住宅项目！

/图源《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示

就完全不用担心买了新房买到务农区了。

那么，主题功能区意味着什么？区域里面都有哪些项目？哪些地方会是未来的“风口”？

○城镇优化提升区：步入后供应时代

万安、华阳，听起来就很“熟”，开发早，区域建设已经相对成熟，地铁线、学校、商业配套等全部配齐，甚至于华阳街道已经进入了供应收缩的阶段。目前，街道区域内的华阳板块仅有几个待售楼盘，去年全年，华阳街道仅拍出了一宗地，还有一宗约104亩宗地流拍。

至于万安街道，供应还算跟得上，如最近新浮出的龙湖天府云河颂，就是去年10月在集中土拍中拍出的万安街道宗地开发而成，归属于麓山板块，也是天府新区较为老牌的瞩目地带。

/龙湖天府云河颂意境图

因为这两片已经是“成熟区域”了，所以将会侧重于“优化”。

○城镇重点发展区：风口正当时

城镇重点发展区指的是正兴街道、兴隆街道和煎茶街道，这三个区域显然是现在及未来一段时间的“风口”。

去年一批次集中土拍中，保利和天投分别收走了兴隆街道和煎茶街道的地块，二批次土拍中供应的四宗地全部属于这三个街道，分别被天投、中铁天圆、华润收入。

从板块和项目来看，著名的秦皇寺板块就属于正兴街道，板块内有著名的成都万达1号、招商时代公园等。

/成都万达1号意境图

煎茶街道和兴隆街道，不仅新房供应多，还有不少已拿地待开发待曝光的地块，把这三个街道归为城镇重点发展区非常合适。

○农产品生产区：搞枇杷草莓不搞房产

有没有发现城镇优化发展区和城镇重点发展区基本都在蓉遵高速西侧，也就是整个天府新区的偏西侧位置。果不其然，蓉遵高速也划分了新房供应的界限，以东根本就没有宅地供应，更没有在售、待售项目，所以广大购房者大可不必担心买在天新的农业发展区。

/图源《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示

至于天新的农业、耕地，看了总体规划小妹也觉得“未来可期”。

以国家（成都）农业科技中心为“一核”，靠北的天府新经济综合服务片区、中间的天府科创文旅生态片区、靠南的天府文创都市农业发展片组成“三片”，构筑“一核三片”乡村振兴空间发展结构，加快实现农业农村现代化，有枇杷现代农业园区、万亩草莓园区、优质水果（柑橘、梨）产业园……听起来就好吃！期待一下咱天府新区把草莓和枇杷的价格“打下来”。

当然，目前《规划》只是草案公示，具体规划细则还是要以正式出台为准，小妹也将持续关注，为大家带来最新信息。

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