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“三十六条”新政执行一年 省城楼市“稳”字当头
2024-11-19 03:12

2022年5月底,太原市《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》(俗称“三十六条”)正式出台。政策落地整一年来,省城楼市于去年6月、今年2月因政策利好,经历两次短暂的急速升温之后,其余多数时候表现为成交价稳、成交量不足,业内人士对省城楼市未来方向信心有限。

“三十六条”新政执行一年 省城楼市“稳”字当头

本周,朗润智业发布2023年5月省城楼市成交成绩单,对比2021、2022年同期数据,省城楼市以“稳”为主,成交价出现明显回升。尽管省城楼市难现三年前众盘齐发、量价齐升的盛景,但看似波澜不惊的太原楼市,却蕴藏着供应不足、精品奇缺的大好机遇。

A成交:前5月住宅成交价涨量跌

近期陆续出炉的楼市数据显示,2023年前5个月,太原楼市整体表现为价涨量低。数据显示:2023年前5个月,太原市普通住宅累计供应118.62万平方米,累计成交152.31万平方米,成交均价约在11424元/平方米。

拉长时间车轴,2021年、2022年和2023年三年来,省城前5个月的楼市成交均价呈“对勾”模样。2021年成交价格较高,2022年降幅明显,今年前5月,省城楼价回升,超过了2021年前5月的水平。2023年5月,太原六城区住宅成交均价为12091元/平方米,比去年5月的10870元/平方米,高出1221元/平方米,比2021年5月均价11400元/平方米高出691元/平方米。

从成交面积看,今年前5月省城成交量却不容乐观,三年来前5月的成交面积呈逐年下降趋势。2023年前5月,太原六城区普通住宅成交面积152.31万平方米万平方米;2022年前5月,太原市普通住宅成交面积为166.23万平方米万平方米;2021年前5月太原市普通住宅成交面积为296.84万平方米。成交面积下降,成交均价上涨,预示着省城楼市成交产品继续向精品化、高端化方向走,单价较高的项目的成交比重加大,价低的刚需类楼盘成交活力不足,房企的销售目标盯上了改善型客户。

三年来,省城楼市的品牌格局也发生了深远变化。2021年前5月,恒大、富力、碧桂园三大品牌,在省城楼市成交权重比较大,劲头十足。今年前5月的逐月销售前10排行榜上,保利、中海、金茂府、万科、华侨城、华润等国企及国企注资品牌一直榜上有名,民企品牌仅剩下了碧桂园和金地。作为太原楼市资深品牌,碧桂园无论是品牌位次还是单盘销售位次出现明显下降,恒大、富力、融创、当代、远洋、绿地等品牌已从各类销售榜上消失了两年。坚挺稳健的太原星河湾处变不惊,成为业内竞相学习的样板项目,在旺市之中未被大鳄房企甩出品牌前10榜,在淡市之中频频进入单盘销售前5榜,太原星河湾开盘13年来,一直保持旺盛的品牌号召力及盈利能力,非常难得。

B土地:成交冷清待盘活土储量大

2023年前5月,省城土地供应及成交面积并不如意,冷清态势如故。数据显示,省城今年前5月共成交9个地块,建筑面积64.33万平方米,成交占地面积21.31万平方米。相比2022年前5月供应建筑面积及成交建筑面积的数据,降幅非常大。省城土地市场成交状况与2022年同期相似的地方是,已成交的地块仍然由金茂等实力国企、央企托底拿地。今年前5月成交的地块中,基本均以底价成交,包括公开拍卖地块。出让方也不再固守以往“逢拍必涨”的土拍惯例,土地市场由卖方市场转为买方市场。

部分业内人士称,影响省城楼市未来三年供应量、价格走势的土地市场眼下未走出市场低谷。由此不难预判,未来三年内,省城楼市依然以消化库存项目为目的,难回名企多盘齐发、全城价涨量升、大鳄群雄逐鹿的时代。

但也有业内人士有不同观点,认为省城楼市的土地块供应不是量不够,而是盘活力度不够。根据相关报告,省城目前已出让未推盘的土储可售面积高达2300至2800万平方米。按照业内推算,这些土储盘若建成楼盘后,可以满足5年以上的市场供应。资深楼市策划销售运营人士吴先生认为,虽然2022年至今太原土地成交不活跃,事实上,地方政府盘活土储的任务比土地成功出让更艰巨。因为这些待开发及待推盘的土储,多集中在恒大、宝能、富力等负面缠身的房企手中。因债务及成本核算复杂,相当一部分有意向拿地的房企并不愿碰待盘活的地块。省城土地市场有明显的供需错位问题。

土地市场可见未来市场走势,同时,从业者的就业状态也能看出行业的变化。2022年至今,省城房地产行业有大批从业者转行,全行业各岗位不但没有空缺,因房企及楼盘状态不佳被迫离职的从业者,现在一岗难求,仍然留在行业的坚守者,薪资及待遇大不如从前。一位曾供职于多家房企的段先生告诉山西晚报记者,品牌没有土储,今年也无拿地、推盘计划,继续呆下去,会无活可干、无钱可挣,不如提早离职和转行。

C新房:纯新盘少到访成交比提升

2022年5月底,太原楼市“三十六条”正式出台,久旱的省城楼市迎来了利好政策雨露,经历6月的短暂成交高峰后,随即进入平稳期。今年1月,首房首贷利率下降至3.8%、首付比例降至两成之后,压抑许久的购房需求被完全释放,但进入3月中旬后,省城楼市再次进入成交平淡期。

山西晚报记者走访市场了解到,除了少数楼盘看房客多及成交活跃外,多数售楼处人丁冷清,售楼处下班时间从晚10点提前到晚8点。某地产网站楼盘信息编辑张丽称,2021年省城在售的活跃楼盘数量多达五六十个,活跃房企品牌超过了20个;2022年该数量大幅下降;今年前5月,活跃的房企品牌和楼盘数还不如去年多。房企品牌和楼盘数量减少,必然会导致成交萎缩。

数据显示,2023年5月,省城新房成交量为2512套,2022年5月新房成交量为2920套,2021年5月新房成交量为5636套。“今年楼市供需政策较为宽松,地方政府鼓励市民买房、支持房企良性运营。但是全行业高周转、高杠杆不健康的运营方式已被打破,房企一时半会缓不过来。”东中环某名盘的销售策划称,虽然销售量没有明显上升,但有一个现象比较明显且特殊:即客户到访成交比明显高于去年、前年,随机购房及感性购房者大幅减少,精准客户增多。

从纯新盘的数量来看,今年1至5月,省城已亮相的纯新盘以个位数计。保利、万科、金茂、金地、华润五大品牌,均有一个纯新盘原计划在上半年开盘面市,目前这五个纯新盘的开盘时间均有变动,目前已确定上半年开盘的项目从5个减少到2个。而其它房企开发的小众新盘,供应量及市场召集力相对较弱,开盘时间同样变数大。

“全城楼盘供应量少,业主选择对比难度也在加大,影响了成交量的提升。”龙潭湖某名盘的销售策划朱先生称,目前市场上在售的楼盘仍然是三年前甚至四年前的老楼盘,全城连续两年库存清了不少,新增项目却非常有限。目前,有强烈买房意向的客户可挑选的房源不多。而且,经过多年的市场培养,太原市民购房的要求在提高,业主选不到房就不会拉动成交量的提升。能成交的房子,客户均是妥妥的刚需、刚改,这也是售楼人员感觉到访成交比提升原因。供应不足,供需不对等恰是房企拿地开发的大机遇。少数头部房企近期正着手拿地事宜。

从逐月的楼市报告山西晚报记者发现,省城楼市的营销活动大幅减少,售楼处拓客活动质感、范围也在大幅下降。往年的五一劳动节、母亲节、520网络情人节、六一儿童节均是各房企品牌营销大显身手、花钱买人气的重要时刻。今年六一期间,省城举办“儿童节”主题暖场活动的楼盘数量有限,活动内容也较为单一无趣,成本不高,却难实现聚人气、推品牌、拓销路的目的。

D 板块:北城价格较低西部涨幅较大

省城楼市行业的整合及变化,对区域热点板块号召力的影响巨大。区域内如有多个品牌影响力不佳的项目,所谓的热点板块热度就会骤降;相反,区域内项目由多个信誉靠谱、开发稳健的项目支撑,整个片区的销售号召力就会蒸蒸日上,量涨价升。

2023年5月,省城六城区价格变较大的区域有3个:迎泽区、万柏林区和杏花岭区。其中,迎泽区成交均价上涨16%,为10908元/平方米,主要受宝佳近山庭院别墅成交影响,其他项目价格保持稳定;万柏林区成交均价上涨12%,为12732元/平方米,原因是花语堂有别墅成交,拉动了区域价格上涨;杏花岭区成交均价下降10%,为7906元/平方米,原因是该区权重楼盘、高端项目万达龍樾府无成交,同时成交单价较低的碧桂园城市花园、富力城是该区5月主要成交项目,致使区域成交均价大幅下降。

从热点板块价格来看,长风西板块上涨幅度最大,为43%;长风东板块紧随其后,上涨23%;晋阳湖板块同样表现不错。三大板块成交价上涨的原因同样是因高端项目成交带动拉升。而太原城北核心区、城北城郊森林板块的成交价下降严重,原因也是由于权重且高端项目无成交、价低项目为主流产品影响所致。

长风西、晋阳湖、东山板块今年继续保持强有力的片区竞争力,三大片区的代表楼盘龙湖天钜、保利西湖林语、万科翡翠东第也是全城的明星项目,做到一个楼盘撑起一个板块甚至一个城区的楼市。与之相反的却是,城北三给片区某名盘不断降价,拉垮了一个片区的楼市竞争力。

整体来看,省城北部、府东东山片区因集中了多个价格低、品牌口碑不佳的项目,带来如今区域库存量大、去化速度慢、整体去化周期高的问题;环西、环西南、晋阳湖板块库存虽高,但因权重楼盘多由交房靠谱、运营稳健的房企来开发操盘,反而是省城强有力的热点片区。另外,小店区综改片区,因恒大、宝能两大库存大盘土储盘活、复工问题,影响了整个片区的销售号召力。业内人士认为,对于活力不足的区域来说,地方政府优化营商环境及服务,引入信誉好、实力强的房企共同解决遗留问题迫在眉睫,从根本上激活楼市成交,提升片区城市竞争力。

山西晚报记者 戎紫冰 贾蔚然

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