一、行业寒冬里的“逆行者”
2024年的中国房地产行业，用“寒武纪大灭绝”形容毫不夸张：百强房企销售额同比腰斩，一线城市土拍溢价率归零，三四线城市库存去化周期超过36个月。
当无数地产人忙着转行卖烧烤、开网约车时，这位50岁的“地产老兵”却带着团队杀进重庆酉阳的深山里，开发了一个看似“疯狂”的项目——酉州田园归居。
这个项目的诞生本身就是一个悖论：
• 县域市场的质疑：在人均GDP不足5万元的县城盖别墅，单价比当地高层洋房还贵2000元/㎡；
• 行业规律的挑战：传统别墅项目依赖高净值客户，但在经济下行期，这类人群投资意愿断崖式下跌；
• 开发模式的矛盾：不做地下室，与传统地产商的成本控制逻辑背道而驰。
然而，就是这样一个被同行称为“注定亏本”的项目，却在开盘3个月销售过亿元，6个月达1.8亿元认购，成为区域别墅销冠。
2024年1月动工，3月商业、首批次叠拼、联排封顶，5月首次开盘，当月即去化85%，6月份首批售罄，二期启动。6个月时间，在县城卖掉了130多套别墅。
当2025年3月首批别墅交付之际，曾经认为李丹俊“疯了”的同行突然发现：他们正在见证中国房地产下半场新突围样本。
二、破局三部曲：解码县域市场的“隐形红利”
1. 战略降维，找到“十年前的中国楼市”
李丹俊的办公室里至今挂着一张《国家“十四五”新型城镇化规划》图，其中酉阳的位置被标上了三个红圈：
高铁新城规划（2025年通车）、桃花源国家5A级景区、成渝地区双城经济圈节点城市。
“很多人盯着北上广深的存量厮杀，却忘了县域才是中国城镇化的‘最大公约数’。”这位前碧桂园重庆区域总裁的洞察，源于对国家战略的深刻理解。
县城，依然存在着不为人知的红利。
• 政策红利：中央提出“以县城为重要载体推进新型城镇化”，2023年县域固定资产投资增速达8.4%；
• 人口红利：酉阳县80万人口中，17万人挤在建成区不足3平方公里的老城区，改善型需求亟待释放；
• 成本红利：相较于一二线城市，县域土地出楼面价110-300万/亩，开发成本降低。
李丹俊团队用一张《酉州田园归居白皮书》说服了县政府：这不是普通的地产项目，而是“高铁新城+文旅IP+品质居住”的城市升级工程。
2. 需求升维，解构“新中产的乡愁经济学”
2020年春节，李丹俊在湖南老家目睹的场景成为关键转折点：村口20栋欧式别墅常年空置，唯独除夕夜亮起灯笼。
“这些别墅主人每年花100多万盖房，却只住10天。”他意识到，传统乡村别墅的本质是“面子消费”，而非真实需求。
通过对“宝家乡墅”（曾年销25亿的互联网建房平台）的失败复盘，团队提炼出三个核心结论：
1）集中化开发：将分散的乡村客户集中到县城，降低物流成本30%，管理半径缩短50%；
2）产权化升级：乡村自建房多为无证“小产权”，而县城项目能提供完整产权和抵押贷款服务；
3）场景化赋能：依托桃花源景区打造“4+2”生活模式（4天城市工作+2天田园度假）。
在酉阳项目的户型设计中，设计专业出身的李丹俊刻意强化“记忆点”：
• 独门院落：每户标配私享空间，满足“种菜养花”的仪式感；
• 社交属性：通过公共景观带和业主活动中心，构建“乡绅阶层”社交网络；
• 成本控制：南北通透的大面宽设计，既符合中式审美，又减少采光改造成本。
这种“离尘不离城”的产品定位，精准击中了县域新中产的痛点：他们既渴望逃离高压的都市生活，又不愿放弃城市配套资源。
3. 资源重构，县域开发的“政企银三角”
作为新创业公司，如何造梦，协同多方，对于老板来说，也需要大智慧。
一给政府看“政绩账”：项目落地后，做为酉阳小坝新城第一个民营资本，将对小坝新城建设起到带头示范作用，树立信心；
二给银行算“安全账”：通过“土地抵押+预售监管”双重担保，降低金融风险；
三给团队画“利益链”： 发挥当地采购以及供应链模式，从成本端出发，降成本。
当同行还在纠结“要不要做县域市场”时，李丹俊已经用这套“县域开发铁三角”构建起竞争壁垒。
三、地产下半场的生存启示录
酉州田园归居的爆红绝非偶然，它揭示了中国房地产正在发生的三大结构性变化：
1. 从“城市扩张”到“存量深耕”：一二线城市进入“二手房主导时代”，县域市场反而成为增量蓝海；
2. 从“投资品”到“消费品”：政策调控下，房产回归居住本质，“品质改善型需求”成为主流；
3. 从“标准化开发”到“定制化服务”：县域客户更看重“在地文化体验”，产品需兼具文化符号与实用功能。
田园归居爆火之后，在重庆及大西南的区县，如酉阳、奉节、黔江、潼南等地方政府领导和几十家房企纷纷前来取经学习。
对于仍在泥潭中挣扎的地产人，李丹俊的突围路径提供了三个关键启示：
在战略层面，用“县域经济+特色小镇+乡村振兴”重构业务版图；
在战术层面，聚焦“改善型需求”和“银发经济”，开发适老化、低密度的产品线；
在执行层面，建立“轻资产合作+数字化营销”体系，降低重资产开发风险。
山源地产，通过酉阳项目的成功开发，也清晰了其方向，以“田园归居”为主要产品，致力于让每一位在外打拼、又想根植乡土的有情人，实现山水田园，归居故乡的梦想生活。
四、县域市场的“桃花源”，真的存在吗？
当李丹俊站在酉阳桃花源景区眺望正在建设的别墅群时，他总会想起20多年前在碧桂园的第一个项目——那个同样位于三四线城市的普通住宅小区。
如今，昔日的县域“蚊子腿”变成了年销售额破亿的明星项目，变化的不仅是规模，更是对市场本质的深刻认知。
在这个“所有人都在逃离”的行业寒冬里，李丹俊用行动证明：真正的机会永远藏在被低估的市场里。
就像他在项目启动会上说的：“别人看的是县域的短板，我们看到的是县域的‘未完成态’。”或许，中国房地产的新十年，正在800多个县域城市的土地里悄然生长。
李丹俊平时有两个爱好，一是读书，二是登山。
他参加的登山队名叫岩羊探险，曾经屡攀高峰。岩羊，是一种适应高山环境生存的动物，生活在海拔较高的山区。
它们经常在高耸的悬崖峭壁上自由穿梭，这种环境迫使它们发展出高超的攀岩技能。那些擅长攀爬的岩羊能够更好地逃避捕食者并找到食物，从而生存下来，而不擅长攀爬的岩羊，则更容易成为捕食者的猎物或因失足坠崖而亡。
悬崖峭壁上附着的盐分，是岩羊维持生命活动所必不可少的矿物质。为了获取这些盐分和躲避天敌，岩羊不得不具备强大的攀岩能力。
在地面上，岩羊速度不及捕食者，但在悬崖峭壁上，它有更强的逃生优势。
此外，峭壁上还有许多营养丰富的食物，如雪莲，这使得岩羊愿意冒险攀爬悬崖以获取这些资源。
在下行期的地产行业，深入经济人口更脆弱的三四五级县域，做看似更有风险的别墅品类，如同岩羊行走在悬崖上。
李丹俊及团队以二十年的操盘经验，探索出一条属于自己的新路。
如岩羊一样，在不同的细分领域中练就更强的悬崖行走能力，才有机会存活下来。